Добровольная продажа предмета ипотеки

Добровольная продажа предмета ипотеки

В случае отсутствия у заемщика возможности для погашения просроченной задолженности и/или дальнейшего надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору (договору займа), а также для предотвращения обращения взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке и минимизации связанных с этим возможных финансовых потерь, заемщик в целях полного досрочного исполнения ипотечных обязательств может самостоятельно реализовать предмет залога.

В настоящее время применяется две основных схемы реализации предмета залога:

  • Стандартная, при которой проведению сделки купли-продажи предшествует полное погашение ипотечного обязательства;
  • Продажа предмета ипотеки из-под залога с сохранением обременения посредством замены залогодателя.

Стандартная схема

Стандартная схема продажи предмета ипотеки заключается в следующем:

  • Покупатель предмета ипотеки уплачивает аванс в сумме, равной сумме задолженности продавца-заемщика по кредитному договору (договору займа) и рассчитанной на дату оплаты, включая сумму основного долга, неуплаченные проценты и начисленные пени (далее – Аванс);
  • При получении Аванса и погашении задолженности продавца-заемщика в полном объеме, залогодержатель производит действия, направленные на снятие обременения с предмета ипотеки;
  • После снятия обременения с имущества, ранее являвшегося предметом ипотеки, его владелец самостоятельно осуществляет распоряжение таким имуществом, в том числе по своей воле осуществляет отчуждение такого имущества.

Обращаем внимание, что продажа предмета ипотеки по стандартной схеме не требует согласия залогодержателя, поскольку регистрация соответствующих документов и переход права собственности будут осуществлены уже после полного исполнения ипотечного обязательства и погашения регистрационной записи об ипотеке.

Продажа предмета ипотеки из-под залога с сохранением обременения посредством замены залогодателя

Суть данной схемы заключается в том, что покупатель сначала становится собственником предмета ипотеки, после чего ипотечное обязательство полностью погашается покупателем по поручению продавца-заемщика.

Основными условиями схемы являются:

  • цена сделки купли-продажи объекта недвижимости должна составлять не менее размера текущей задолженности по кредитному договору (договору займа), включающей в себя остаток основного долга, неуплаченные проценты и пени, увеличенной на 10 (Десять) процентов и рассчитанной на дату подписания договора купли - продажи;
  • перечисление цены (части цены) объекта недвижимости в сумме, достаточной для погашения требований по кредитному договору (договору займа) в полном объеме покупателем по поручению продавца на счет кредитора, должно быть осуществлено в срок не позднее 10 (Десяти) рабочих дней, считая с даты государственной регистрации права собственности на предмет залога за покупателем;
  • отчуждение (продажа) заложенного объекта недвижимости осуществляется с сохранением обременения залогом (ипотекой) в пользу кредитора, а покупатель становится залогодателем и исполняет все обязанности залогодателя.
  • Обращаем внимание, что реализация предложенной схемы возможна только с предварительного письменного согласия залогодержателя. Для его получения заемщику необходимо обратиться в Агентство с соответствующим заявлением, после чего Агентством будет принято решение о возможности выдачи согласия.